Die Nutzungskontrollen und ihre Folgen

Zur Ausgangslage:

Im Juli 2023 verkündete Kreisbaudirektor Burkhard Jansen auf einer Veranstaltung den Vertretern der amtsangehörigen Gemeinden der Insel Sylt und einigen Zuhörern zusammengefasst folgende Botschaft:

Von rund 11.000 vorhandenen Ferienwohnungen auf Sylt sind nach seiner Auffassung vermutlich über 3.000 Einheiten nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt.
Das Kreisbauamt wird jetzt flächendeckende Kontrollen vornehmen und baurechtliche Verfehlungen ahnden. Im Falle, dass in der Baugenehmigung nicht explizit „Ferienwohnung“ oder „Ferienhaus“ steht, diese aber an Feriengäste vermietet wird, erfolgt eine Nutzungsuntersagung. Die Vermietung ist innerhalb von 14 Tagen einzustellen und die Gäste sind nach Hause zu schicken.
Entgegenkommenderweise könnte man die Nutzungsuntersagung noch um wenige Monate nach hinten verschieben, wenn keine weiteren Baurechtsmängel über die Genehmigungsform hinaus bestehen und der Eigentümer seinerseits auf Rechtsmittel verzichtet. Danach ist die Vermietung einzustellen.

Handout Nutzungskontrollen

FAQ's zum Thema

Ja, die Nutzungskontrollen des Kreises Nordfriesland betreffen die gesamte Insel Sylt sowie auch alle anderen Tourismusdestinationen im Kreis Nordfriesland und darüber hinaus. 

In den letzten 60 Jahren haben sich in Urlaubsdestinationen die Zimmervermietungen und der Pensionsbetriebe bedarfsorientiert weiterentwickelt hin zu Ferienwohnungen, die heute mit rd. 75% Marktanteil im Tourismus dominieren.

Diese Entwicklung fand in der Baugesetzgebung jedoch über Jahrzehnte hin keine Berücksichtigung. Es wurden keine Unterscheidungen gemacht zwischen den Nutzungsformen Dauerwohnen, Zweitwohnen und Ferienvermietung.
Die Einheiten wurden als „Wohnung“ oder „Wohnhaus“ genehmigt und dann je nach Bedarf genutzt. Erst später haben Gerichtsurteile festgelegt, dass eine Ferienvermietung nicht unter dem Begriff „Wohnen“ zu sehen ist und damit nur in speziell dafür ausgewiesenen Baugebieten wie z.B.  Sondergebieten oder Mischgebieten zulässig ist.

Durch diese Urteile sind nahezu alle bis dahin vermieteten Einheiten in die Illegalität gerutscht, denn diese Rechtsprechung galt rückwirkend für alle Altbestände, für auswärtige Eigentümer und Sylter Vermieter gleichermaßen.

Anstatt für unsere ausschließlich vom Tourismus lebende Destination nach baurechtlichen Lösungsmöglichkeiten zu suchen, wurde seitens der Behörden stillschweigend weitergemacht wie bisher. Genauso wurde es von den Bauherren oder Erwerbern von Immobilien zum Teil bis heute gehandhabt in der Wahrnehmung, dass es schon immer so war. Man hat es schlichtweg nicht anders gewusst und keiner der Behörden hat dieser Entwicklung entgegengewirkt oder zur Aufklärung beigetragen.

Mit dem Jahr 2000 hat die Stadt Westerland damit begonnen, in den Folgejahren die planerische Zukunft neu zu gestalten. Durch die Ausweisung von Sondergebieten „Dauerwohnen und Fremdenbeherbergung“ sollte das Zweitwohnen eingedämmt, die Vermietung gestärkt und das Dauerwohnen gesichert werden. Der Kardinalfehler dieser gut gemeinten Neuausrichtung war jedoch, dass hierbei alle vorhandenen Altbestände planerisch nicht berücksichtigt wurden.

In einigen Dörfern der Insel wurde zum Teil erst im Jahre 2020 damit begonnen, das Dauerwohnen über die Erhaltungssatzung zu sichern. Es gelten noch immer die zum Teil über 40 Jahre alten Bebauungspläne. Beispiel: Der noch gültige Flächennutzungsplan für die Orte Archsum und Morsum besagt: „Beide Orte besitzen Fremdenverkehrsfunktion als Hauptfunktion, Wohnen und Landwirtschaft als Nebenfunktionen.“ Doch stellt sich die Frage, wie eine Fremdenverkehrsfunktion ausgeübt werden soll, wenn in den B-Plänen nach der heutigen Interpretation der Bebauungspläne die Ferienvermietung nicht zulässig gewesen sein soll?

Kreis und Verwaltung sollten damit aufhören, die Immobilieneigentümer anzuprangern und ihnen vorsätzlichen Rechtsbruch zu unterstellen. Vorsatz heißt Wissen und Wollen. Das Wissen war bei den Eigentümern nicht vorhanden, wohl aber bei den Behörden. Und dies seit Jahrzehnten, wie Kreisbaudirektor Burkhard Jansen ausführte. Doch anstatt der durch Gerichtsurteile herbeigeführten Illegalität planerisch entgegenzuwirken, haben sich die gleichen Behörden über Jahrzehnte weiterhin in erheblichem Maße an Steuern und Abgaben bedient, die durch die vermeintliche Illegalität erwirtschaftet wurden.

Zunächst einmal sollten Sie prüfen, welche Nutzungsform(en) in ihrer Baugenehmigung enthalten sind. Nutzen Sie Ihre Immobilie oder Teile davon für die Feriengastvermietung, muss dies in der Baugenehmigung ausgewiesen sein (heißt, die für die Feriengastvermietung genutzte Einheit muss auch explizit als Ferienhaus oder Ferienwohnung in Ihrer Baugenehmigung betitelt sein).

Eine als „Wohnung“ oder „Wohnhaus“ genehmigte Einheit darf nach heutigem Stand nur als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt werden. Eine Vermietung an Feriengäste schließt diese Form der Baugenehmigung jedoch nicht mit ein.

Eine nicht durch eine Baugenehmigung gedeckte Ferienvermietung kann unter Umständen* über eine Nutzungsgenehmigung (Nutzungsänderung) im Nachgang legalisiert werden, wenn

  • der entsprechende B-Plan für das Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, Touristenbeherbergung erlaubt
  • und mit dem Nutzungsänderungsantrag die baurechtlichen Vorgaben der jeweiligen B-Pläne oder Ortsgestaltungssatzungen erfüllt werden können


*Unsere Empfehlungen zusammenfassend:

  • Prüfen Sie Ihre Baugenehmigung
  • Stimmt die Baugenehmigung mit der tatsächlichen Bebauung überein? (Auch evtl. in der Folge vorgenommene baugenehmigungspflichtige Um- oder Anbauten zählen hierzu!)
  • Stimmt die genehmigte Nutzung mit der tatsächlichen Nutzung überein? (Wird eine Wohnung als Ferienwohnung genutzt oder umgekehrt? Dieses gilt auch für Kellergeschosse und Spitzböden, die in der Regel als Abstellräume genehmigt sind)
  • Stellen Sie diesbezüglich Differenzen fest oder sind Sie sich unsicher, empfehlen wir im Bedarfsfall den Rat von Fachleuten (z.B. Architekten) einzuholen. Diese können Ihnen eine Orientierung zur Beurteilung Ihrer Situation geben und ggf. Lösungsmöglichkeiten aufzeigen.

Nein, die Kontrollen betreffen alle Nutzungsformen und nicht nur die „illegale“ Ferienvermietung. Parallel überprüft der Kreis NF auch die Nutzung von Kellergeschossen und Spitzböden sowie alle baulichen Veränderungen, die am oder im Gebäude vorgenommen wurden. Laut dem Kreis NF erfolgen diese Kontrollen rechtskonform unter Berücksichtigung des Gleichheitsprinzips B-planweise bzw. straßenzugweise mit dem Ziel, innerhalb von 10 Jahren alles flächendeckend überprüft zu haben.

Der große Themenkomplex „Nutzung von Kellergeschossen und Spitzböden zu Wohnzwecken“ betrifft den Großteil aller Gebäude der Insel Sylt, unabhängig davon, ob diese als Wohnung, Dauerwohnung oder Ferienwohnung genutzt werden.

Schätzungsweise würden diese Kontrollen etwa 70 Prozent des insularen Vermietungsbestandes und darüber hinaus auch sehr viele einheimische Eigentümer und Mieter, die Keller und Spitzböden zu Wohnzwecken nutzen, ebenfalls betroffen sein.

Gleiches gilt für die vielen Personalhäuser, die im Regelfall alle als Ein(!)-Familien-Wohnhäuser genehmigt wurden.

Bis heute ist dies nicht abschließend geklärt. Der Verein Sylter Unternehmer hat sich im Januar 2024 schriftlich an de Kreis NF gewandt, um genau diese Frage zu klären und auch Kenntnis über die vorausgegangenen Beschlüsse auf Kreisebene zu erhalten. Bislang blieb diese Anfrage unbeantwortet!

Eine parallel gestellte Anfrage an die Verwaltung ergab, dass seit 2015 keine Beschlussfassung zu Anforderung von Kontrollen von Seiten der Gemeinde Sylt ermittelt werden konnte.

Bis Ende 2024 müssen die Inselgemeinden klären, welche Bebauungspläne  Regelungen zur Ferienvermietung bekommen und welche nicht verändert werden. Das Ergebnis ist dem Kreis NF mitzuteilen. Der Kreis führt auf dieser Grundlage die Kontrollen in den nicht für eine Änderung vorgesehenen Gebieten hinsichtlich der zulässigen Nutzungen fort. Das lässt Vermieter in den neu zu überplanenden Gebieten hoffen, dass ihre derzeit noch unzulässigen Ferienwohnungen doch noch legalisiert werden können. Dazu braucht es jedoch den entsprechenden Planungswillen der Gemeinde und die Erfüllung der in der Landesbauordnung festgeschriebenen baulichen Voraussetzungen.

Der Landrat Florian Lorenzen machte in seinem Pressestatement hierzu aber auch klar, dass es nicht gelingen wird, für alle gewachsenen Strukturen Lösungen zu finden.

Offen bleibt weiterhin, ob es möglicherweise noch eine Stichtagsregelung für nicht genehmigte Ferienwohnungen vor allem in älteren Gebäuden geben wird, die eine Duldung ermöglicht. Diese wird jedoch, so ließ der Kreis NF bereits verlauten, außerhalb der letzten 45 Jahre liegen.

Wir brauchen Transparenz!
Es steht einfach viel zu viel auf dem Spiel, um mit Halbwissen und nicht vorhandenen Daten und Fakten tiefgreifende Entscheidungen zu treffen, die die nachhaltige Zerstörung der insularen Wirtschaft zu Folge haben kann.
Aussagen seitens des Kreisbauamtes und der Inselverwaltung, dass durch die Aufstellung neuer Bebauungspläne nicht alle Einheiten legalisiert werden können, sind zwar richtig, doch haben sie keinerlei Gehalt.
Hiernach könnten 95 % legalisiert werden oder 95 % nicht legalisiert werden. Für Sylt hingegen ist es entscheidend, worauf wir uns einlassen wollen oder müssen, oder ob ganz einfach neu gedacht werden muss, bevor die Existenzgrundlage ganz Vieler leichtfertig vernichtet wird. Ein voreiliges Handeln ohne die elementaren Grundlagen und Auswirkungen zu kennen ist wie eine unverantwortliche Vollgasfahrt in den Nebel. Dieses Bewusstsein sollte bei jedem Verantwortlichen beim Kreis, beim Land und insbesondere auf dieser Insel gegeben sein!

Das sind die wichtigsten Schritte:

1. Wir brauchen zunächst eine klare Darstellung in der Differenzierung der Begrifflichkeiten Wohnen, Ferienvermietung, Zweitwohnen und Dauerwohnen. Die unsachgemäße Verwendung in Darstellungen führen unverändert zu falschen Annahmen und Schlussfolgerungen.

2. Klärung wie viel Betroffenheiten gibt es tatsächlich (30, 50, 85%) ? In Wenningstedt spricht man beispielsweise von 85% Betroffenheit.

3. Wie groß wird der anzunehmende wirtschaftliche Schaden für die Kommunen, den Kreis und das Land im Verhältnis zu den prozentualen Betroffenheiten sein, sollten die Kontrollen des Kreisbauamtes wie angekündigt durchgeführt werden.

4. Suchen nach Lösungsalternativen für eine neue „Vision Sylt“ unter Einbeziehung möglichst vieler kompetenter Fachleute. Hierfür ist die Zeit erforderlich, die es braucht, um gute Spielregeln zu erstellen.

5. Prüfung, ob die angedachten neuen Festsetzungen in den B-Plänen wirklich zielführend sind.

6. In welchem Umfang wären die folgenden wirtschaftlichen Schäden mit rein planerischen Festsetzungen in den B-Plänen zu verringern und welche Maßnahmen könnten darüber hinaus getroffen werden, um die betroffenen Einheiten zu legalisieren? Vielfach engen die auf Sylt geltenden Ortsgestaltungssatzungen die nach der Landesbauordnung eigentlich zulässigen  Kellerraum- und Spitzbodennutzungen unnötig ein! Bei der Frage, wie mit dem gewachsenen Bestand umgegangen soll, muss daher auch über eine Anpassung in diesem Bereich nachgedacht werden.

Gerade die Spitzboden- und Kellerraumnutzung ist auch ein Thema für die Sylterinnen und Sylter bzw. den Dauerwohnraum.

7. Wie sieht unser Dauerwohnraumbedarf aktuell und perspektivisch tatsächlich aus? Bei dieser Frage wird vor allem auf alte Gutachten zurückgegriffen. Aber stimmen die darin gefassten Annahmen und Prognosen noch? Und müssen wir nicht in Teilen auch anerkennen, dass die Sylter Biografien immer schon auch eine gewisse „Abwanderung“ nach sich zogen (etwa, wenn die Kinder ihren beruflichen Weg auf dem Festland suchen und vielfach nicht mehr zurückkehren). Fest steht, dass die Einwohnerzahlen in den zurückliegenden Jahren stabil blieben . Auch die Anzahl der bei den genossenschaftlichen und kommunalen Wohnraumanbietern (GEWOBA NORD, Kommunales Liegenschaftsmanagement etc.) gemeldeten Wohnungssuchende muss beleuchtet werden. Hierunter befindet sich auch eine gewisse Anzahl an Doppelungen und die Bestrebung vieler, sich bei bestehendem Wohnraum durch eine Veränderung weiter zu verbessern (z.B. mit Zielsetzung einer gegenüber dem privaten Wohnungsmarkt günstigeren Miete). Um es klar zu sagen: Dauerwohnraum bleibt wichtig, ist zu schützen und sicher auch weiterzuentwickeln. Aber in welcher Größenordnung und in welcher Konstellation (privat oder öffentlich gefördert))und was ist wirtschaftlich und finanziell überhaupt machbar ? Auch diese Fragen sind zu klären!

8. Wir brauchen dringend einen offenen, unvoreingenommenen, inselweiten Dialog! Insbesondere für die ehrenamtlich tätigen politischen Vertreterinnen und Vertreter wird eine solide Entscheidungsbasis notwendig sein, um die Weichen richtig zu stellen. Es gilt Wechselwirkungen abzuwägen und Regelungen zu verabschieden, die in der Praxis auch funktionieren. Hierfür ist die Einbindung der Wirtschaft unerlässlich !

9. Es fehlt nach wie vor eine verbindliche Vereinbarung mit dem Kreis NF: Zwar verschafft die jetzige Übereinkunft der Gemeinden mit dem Kreis eine geordnetere und vor allem kooperative Abwicklung, Planungssicherheit gibt es für die zahlreichen betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer hingegen nicht.

Nein! Es ist kein alleiniges Sylter Problem! Die SHZ schrieb diesem Thema in einem 2016 verfassten Artikel höchste Bedeutung für das Land Schleswig Holstein zu: „Schätzungsweise 192.000 Gästebetten allein in Schleswig-Holstein waren somit nicht mehr durch die Baugenehmigung gedeckt“ und damit illegal geworden.

Laut einer Studie des Deutschen Ferienhausverbandes gibt es bundesweit rund 455.000 Ferienwohnungen. Ein Vermietungsexperte ging in einem Spiegel-Interview davon aus, dass aufgrund der Urteile bundesweit ca. 80% der Ferienwohnungen nicht mehr durch die Baugenehmigung gedeckt sein dürften.

Die Folgen sind unabsehbar!
Der Kreis Nordfriesland hat angekündigt, neben den illegal gewordenen Einheiten auch die Nutzung von Kellergeschossen und Spitzböden sowie auch die nicht durch Baugenehmigung gedeckten baulichen Veränderungen zu kontrollieren.

Aufgrund des Gleichheitsprinzips gilt die Betroffenheit für auswärtige und Sylter Eigentümer und Mieter gleichermaßen. Insgesamt sprechen wir hier laut Einschätzung des Sylt-Tourismus-Verbandes von schätzungsweise über 70% des insularen Vermietungsbestandes. Darüber hinaus werden auch eine Vielzahl der dauerbewohnten Einheiten betroffen sein! Die allermeisten, von Syltern bewohnten Hausscheiben und Haushälften haben im Erdgeschoss eine Wohn-Nutzfläche zwischen 38 und 48 Quadratmetern. Im Obergeschoss ist damit Platz für max. 2 Schlafzimmer und ein Bad. Spätestens mit dem 2. Kind wandern die Eigentümer, Erbbau-Pächter oder Mieter dann in die Illegalität, also in den Spitzboden oder den Keller. Das ist auf Sylt gelebte Realität seit Jahrzehnten.

Der Verein Sylter Unternehmer ist mit rund 580 Mitgliedern einer der stärksten Wirtschaftsverbände Norddeutschlands. Er schätzt realistisch ein, dass bei einem Wegfall von nur 30% des Vermietungsbestandes jedes 2. Unternehmen im Handel, Dienstleistung und Gastronomie aufgrund der dünnen Kapitaldecken von der Schließung bedroht wäre. Einher gehen damit der Verlust an Arbeitsplätzen und Abwanderung von Mitarbeitenden und deren Familien. Steuerberater, die einen guten Überblick über die wirtschaftlichen Verhältnisse haben, bestätigen diese Einschätzung.

Eine der wesentlichen Grundlagen der Entwicklung eines Standortes ist eine funktionierende Wirtschaft. Sie schafft und sichert Arbeitsplätze und generiert Steuerleistungen, die u.a. für das Gemeinwohl wie den sozialen Wohnungsbau, Kitas und Straßenausbau investiert werden können. Politik und Verwaltung sind für die Schaffung und notwendige Anpassungen der Rahmenbedingungen verantwortlich und entscheiden darüber, wo und wie die erwirtschafteten Mittel investiert werden. Sie haben darüber hinaus jedoch noch eine Vielzahl anderer Aufgaben zu bewältigen, wovon sich die meisten jedoch nur umsetzen lassen, wenn auch die Einnahmeseite stimmt.

Die Insel Sylt ist der Jobmotor für Nordfriesland, was allein auch die hohe Anzahl an einpendelnden Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern belegt (nach Statistik der Agentur für Arbeit waren dies zum Stichtag 30.06.2022 rund 5.000 sozialversicherungspflichtige Beschäftigte). Ein wirtschaftlicher Einbruch auf der Insel zieht somit auch deutliche Folgen für das benachbarte Festland nach sich (Auftragsrückgänge für Festlandfirmen, Bedrohung von Arbeitsplätzen etc.).

Allein für 2023 lieferte Sylt ca. 30 Mio. weniger an Grunderwerbsteuer an das Land SH ab. Dieses ist nur ein Bruchteil dessen, was an wirtschaftlichem Schaden entsteht, wenn die Situation keine gute Lösung findet. Dieses Szenario droht nicht nur Sylt, sondern allen touristischen Hotspots im Kreisgebiet wie Föhr, Amrum, St.-Peter Ording und wird sich auf weitere Kreise ausdehnen, da die Rechtslage überall gleich ist.

Es greifen sehr viele Zahnräder ineinander, um alles am Laufen zu halten. Und so hat sich die Insel über Jahrzehnte entwickelt, wurde hierdurch Marke des Jahrhunderts.

Das Kreisbauamt hat geltendes Baurecht umzusetzen.
Als Begründung der Bauaufsicht gilt die Feststellung, dass es auf der Insel eine bislang noch nicht dagewesene Extremsituation mit fehlendem Wohnraum bis hin zu daraus resultierenden Funktionsverlusten gibt.
In einem Interview in der Sylter Rundschau vom 30.12.2023 erklärte Kreisbaudirektor Burkhard Jansen, dass die zig-tausend Pendler nicht mehr auf der Insel arbeiten wollen und weist auf die hieraus resultierenden Risiken für die insulare Wirtschaft hin, die es früher nicht gab (Quelle: Bauaufsicht geht auf Sylt gegen illegale Ferienwohnungen vor | SHZ). Vor diesem Hintergrund sieht sich der Kreis gehalten, als Ordnungsbehörde konsequent und systemgerecht durchzugreifen und das im Zuge der Gleichbehandlung flächendeckend bei Ortsfremden und Ortsansässigen gleichermaßen.
Natürlich müssen gesetzeskonforme Zustände hergestellt werden. Über 40 Jahre haben die Behörden die Entwicklung begleitet. Daher wäre jetzt eine intelligente und umsichtige Vorgehensweise angesagt, anstatt brachiale Zerstörung.
Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob aus den vorgenannten Darstellungen nicht die falschen Schlussfolgerungen gezogen werden. Über 60 Jahre gewachsene Lebensrealitäten haben sehr viele Facetten. Daher ist eine gesamtheitliche Betrachtung unabdingbar.

Dauerwohnraum war schon immer knapp und teuer auf der Insel, da allein die Baukosten mind. 25 % höher als auf dem benachbarten Festland sind. Es gibt derzeit fast 20.000 Baugesetze und Verordnungen und damit 4x so viele wie im Jahr 1990. Dieses und eine permanent steigende Lohnentwicklung sorgen für immer weitere Verteuerungen im Bau. Man denke nur an die Energieeinsparungs- und Heizungsgesetze und die weiteren energetischen Belastungen, die bereits absehbar sind. All das macht den Bau oder den Kauf von Immobilien für den Normalverdiener nahezu unerschwinglich. Das gilt jedoch für ganz Deutschland und ist kein alleiniges Sylter Problem. Hier tritt es jedoch durch die Insellage verstärkt auf.

Durch den Erwerb von Bundesliegenschaften, von Immobilien der Neuen Heimat und den Bauaktivitäten des Kommunalen Liegenschaftsmanagements (KLM) wurden gute Lösungen gefunden, um den überwiegend im Dienstleistungsbereich und Einzelhandel beschäftigten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern entsprechend dem Einkommensniveau bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Die Frage bleibt, wieviel Dauerwohnraum tatsächlich benötigt wird. Gefühlt war es immer zu wenig. Für die Beurteilung der Gesamtsituation und als Entscheidungsgrundlage brauchen wir klare Fakten und Daten. Diese fehlen jedoch überall.

So werden immer wieder teuer bezahlte Gutachten als Grundlage langfristiger Planungen genutzt, gefüttert mit Annahmen und Schätzungen.
In von kommunaler Seite beauftragten Wohnmarktentwicklungskonzepten 2012/2015 wurde der Bedarf von 2.850 !! Dauer-Wohneinheiten zusätzlich bis zum Jahr 2025 festgestellt. Das ist in einem Jahr.

Tatsächlich hat das KLM neben erheblichen Erneuerungsinvestitionen in den letzten 10 Jahren 345 zusätzliche Einheiten gebaut. Und die Sylter Bevölkerung ist – wenn man den wenigen statistischen Zahlen Glauben schenken kann (s. Zensus 2022) – trotz aller Vorhersagen in den letzten Jahren insgesamt konstant geblieben, teilweise sogar gestiegen. Auch das immer gerne wieder angeführte, rückläufige Engagement fürs Ehrenamt, wie für die Feuerwehr ist kein Sylter Problem, sondern eine gesamtgesellschaftliche Entwicklung, die anderswo ebenso zu finden ist.

Bezahlbar soll der Wohnraum sein, doch dieser Begriff ist relativ. Bezahlbar ist abhängig vom Einkommen und genau hier geht die Schere auseinander.

Kürzlich wurde eine Dauerwohnung mit 15,— € / m2 Kaltmiete angeboten und dennoch war die Mietersuche laut Eigentümer kein Selbstgänger. Der m2- Preis wirkt für Sylter Verhältnisse auf den ersten Blick nicht überzogen. Doch landet man bei dieser Einheit letztendlich bei einer Warmmiete von € 1.800,—. Da relativieren sich dann auch gleich wieder die finanziellen Möglichkeiten.

Tourismus, Handel, Dienstleistungen, Handwerk, Versorgung und Verwaltung. Das sind die Kerneinkommensgruppen dieser Insel. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter dieser Berufe gehören jedoch nicht zu den Top-Verdienern.

Sylt bietet unverändert vielfältige Möglichkeiten die Gehälter durch Übernahme von Hausmeister-, Gärtner-, Endreinigungs- und sonstigen Jobs kräftig aufzubessern. Während das in den vorangegangenen Generationen überall wahrgenommen wurde, steht heute vielfach die Work-Life Balance und eine 4-Tagewoche im Vordergrund. Ein solches, durchaus nachvollziehbares Bestreben offenbart jedoch auch, dass Idealvorstellungen auch finanzierbar sein müssen. Auch dieses lässt sich beliebig auf ganz viele Bereiche der aktuellen gesamtdeutschen Entwicklung projizieren.

In puncto Schaffung von bezahlbarem Dauerwohnraum ist auf Sylt wie aktuell überall in Deutschland noch viel Luft nach oben und es stellt sich die Frage, wie man dieses erreichen kann. Das KLM benötigt für frei finanzierte Einheiten bereits 18,50 € Kaltmiete um kostendeckend zu bauen – und das auf eigenem Grund und Boden!

Gerade wurde beschlossen von kommunaler Seite die Mieten zu subventionieren, um sie bezahlbar zu halten. Doch kann die Kommune das nachhaltig finanzieren, wenn die Einkommensseite und damit das Steueraufkommen für die Gemeinde einbricht?

Eine überwiegend moderate Einkommensstruktur trifft auf kontinuierlich überproportional höhere Entstehungs- und Unterhaltungskosten für Wohnraum. Diesen Spagat zu managen kann nur über Förderung und / oder Subventionen erfolgen. Für beides ist wiederum eine gut laufende Wirtschaft notwendig.

Darüber hinaus wird aber auch die Eigenverantwortung des Einzelnen für die Ausgestaltung und Finanzierung seines Lebens wieder mehr Bedeutung finden müssen, anstatt immer nur zu fordern in der Erwartung, dass irgendjemand es für ihn schon regeln wird.

Grundsätzlich schon, doch ist dieses abhängig von den finanziellen Möglichkeiten, also im Wesentlichen vom Einkommen und vorhandenem Eigenkapital.

Mit dem durchschnittlichen Gehaltsgefüge der überwiegend dienstleistungsgeprägten Insel sind hier jedoch enge Grenzen gesetzt.

Zum Einkommen: In Schleswig-Holstein betrug das durchschnittliche Nettoeinkommen in 2023 € 24.384,– . Bei einem 2-Personenhaushalt wären dies 48.768,–.

Alle Ratgeber warnen davor, nicht mehr als 45% des Einkommens für Zinsen, Tilgung und Nebenkosten auszugeben. Gleiches gilt für Miete. Das wären bei unserem Beispiel rd. 22.000,– € p.a. / = 1.828,– mtl.

Überschlägige Nebenkosten (in Euro):
bei 35m² -Whg 200,– bis 300,–
bei 60m² -Whg 300,– bis 400,–
bei Hausteil/ DHH hartgedeckt 500,– bis 650,–
bei DHH Reetdach 600,– bis 850,–

Finanzierungskosten (z.B.  3% Zinsen + 2 % Tilgung ):

bei Darlehn von

200.000,–: = 10.000,– p.a. / = 833,– mtl.
300.000,–: = 15.000,– p.a . / = 1.250,– mtl.
500.000,–: = 25.000,– p.a. / = 2.083,– mtl.
750.000,–: = 37.500,– p.a. / = 3.125,– mtl.
1.000.000,–: = 50.000,–p.a. / = 4.167,– mtl.

Darüber hinaus fordern die Banken in der Regel einen Eigenkapitalanteil von 20 % des Kaufpreises und es fallen Kaufnebenkosten von weiteren ca. 12% des Kaufpreises an.

Unser Beispielpärchen könnte sich als Doppelverdiener aktuell einen Kaufpreis von ca. 450.000,– € leisten, wenn sie Eigenmittel in Höhe von 144.000,– einbringen können ( 90.000,– EK-Anteil und 54.000,– Kaufnebenkosten). Die Belastung für Zins + Tilgung beliefe sich dann auf mtl. 1.500,– € zuzüglich ca. 328,– an Nebenkosten.
Auf Sylt wäre heute unter diesen Gegebenheiten der Erwerb einer ca. 60 m² großen Eigentumswohnung denkbar, dieses entspräche einem m²-Preis von rd. 7.500,– €.

Es stellen sich jedoch mehrere Fragen:

– wie groß ist die Gruppe derer, die in der Lage sind, die erforderlichen Eigenmittel von € 144.000,– mitzubringen?
– Was passiert, wenn einer der Verdiener ausfällt? ( z.B. Krankheit, Arbeitsplatzverlust )
– Was passiert, wenn Kinder hinzukommen?
– Kann ich die Belastung noch tragen, wenn am Ende der Zinsfestschreibung die Zinsen höher sind, denn es sind nach 10 Jahren noch ca. 270.000,– = 75 % Restschuld vorhanden.

Aufgrund der hohen Erstehungskosten von Immobilien und damit auch hohen Kaufpreisen, der hohen Eigenkapitalerfordernis und der Finanzierungsbelastung ist ein Bau oder Erwerb von freien Immobilien nicht nur auf Sylt in der Regel nur dann realisierbar, wenn außergewöhnlich gut verdient wird oder ein guter Vermögenshintergrund (Eltern) gegeben ist.

Daher sollte die Festschreibung von Dauerwohnraum in den Bebauungsplänen gut überlegt werden. Was bringt es, überall Dauerwohnraum festzuschreiben, wenn es für die hier lebenden Bevölkerung aufgrund fehlender Finanzierungsmöglichkeit überwiegend nicht möglich sein wird, diesen zu finanzieren oder die hierfür erforderlichen Mieten zu erbringen.

Zunächst einmal haben veränderte Festschreibungen in neuen B-Plänen keinen Einfluss auf die Bestandsimmobilien, sofern sie genehmigungskonform genutzt werden. Sie genießen Bestandsschutz.

Anders ist es bei Wohneinheiten, die als Wohnung oder Wohnhaus genehmigt, dann aber an Feriengäste vermietet wurden. Wie bekannt wurde, haben Gerichtsurteile verfügt, dass die Baugenehmigung eine Ferienvermietung nicht mit einschließt. Möchte der Eigentümer diese Einheiten weiter an Feriengäste vermieten, wäre ein Nutzungsänderungsantrag zu stellen. Dieser würde jedoch in den allermeisten Fällen abgelehnt werden, da der Antrag die Festsetzungen des jeweiligen B-Plan zu erfüllen hat. In einer einzelnen Wohnung, einer Hausscheibe, einer Doppelhaushälfte oder einem kleinen Einzelhaus kann nicht zusätzlich 70 m² oder 50% der Fläche als Dauerwohnraum ausgewiesen werden.

In größeren Wohnhäusern, in denen ein Eigentümer Dauerwohnen und Ferienvermietung unter einem Dach vereint, könnte dieses genehmigt werden, wenn alle sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind. Schätzungsweise betrifft dieses 25-30% des Vermietungsbestandes und ist in Sylter Hand. Der weitaus größere Teil der Einheiten sind Solitäre, einzelne Wohnungen in Eigentümergemeinschaften mit jeweils einzelnen Eigentümern. Darunter fallen auch nahezu alle Appartementbauten Westerlands aus den 60-er bis 90-er Jahren, Hausteile und Doppelhaushälften und kleine Häuser. Die Inseldörfer wären zum Teil bis zu 100% betroffen. Das heißt, dass nach aktuellem Kenntnisstand schätzungsweise 70-75 % der betroffenen, derzeit in der Ferienvermietung befindlichen Bestandsimmobilien bei einer Festschreibung von Dauerwohnraum in den B-Plänen nicht durch einen Nutzungsänderungsantrag in die Legalität überführt werden könnten.

Der Weg für den Erhalt der Wirtschaftskraft und damit aller insularen Entwicklungen wäre verbaut mit absehbar katastrophalen Auswirkungen. Die generelle Festschreibung von Dauerwohnen in den B-Plänen ist kein Allheilmittel zur Sicherung von Dauerwohnraum. Dieses wird transparent, wenn man die finanziellen Machbarkeiten der insularen Bevölkerung dagegen stellt. Da neue Bebauungspläne nicht einfach wieder geändert werden können, gilt es diesen wohl wichtigsten Punkt der künftigen Neuausrichtung gründlich zu überprüfen. Verlieren wir hierdurch wesentliche Altbestände aus der Ferienvermietung gerät das „Modell Sylt“ gänzlich aus den Fugen.

Jeder unternehmerisch Tätige kann sehr einfach errechnen, was es für seinen Betrieb bedeuten würde, mit nur 30% weniger Umsatz leben zu müssen. Die Folgen wären Mitarbeiterabbau bis hin zur Schließung. Gleiches gilt für das Gewerbesteueraufkommen für die Gemeinde. 30% weniger bedeutet auch 30% weniger bei den Ausgaben für alle Bereiche.

Die Betroffenheit liegt jedoch deutlich über 30% ! Das muss das muss jedem Entscheider klar und bewusst sein.

Daher der dringende Appell über neue Wege nachzudenken !

Die Steuereinnahmen der Gemeinden sind die wesentliche Grundlage für die Entwicklung des kommunalen Wohnungsbaus. In der Gemeinde Sylt wird dieser über das KLM abgedeckt. Das KLM baut als kommunaler Eigenbetrieb geförderten und freien Wohnungsbau. Die Gemeinde kann Grundstücke stellen oder Mieten subventionieren, und damit regulierend eingreifen, sofern die erforderlichen Mittel vorhanden sind.

Die Gewerbesteuer bildet die mit Abstand höchste Einnahmequelle für die Gemeinde Sylt und sie ist rückläufig, wie man jüngst nachlesen konnte. Noch sind 30 Mio € an Rücklagen vorhanden, 5 davon müssen bereits als Ausgleich des Haushalts 2024 einfließen. Wenn es so weitergeht oder weiter verschlechtert, kann man sich leicht ausrechnen, wann die Reserven aufgebraucht sind.

Es hat sich immer empfohlen, hinter Wünsche und Träume auch einmal die hierfür erforderlichen Kosten zu schreiben mit der anschließenden Überlegung, woher das Geld denn kommen soll. Daher ist es wichtig, dass die Ertragskraft der Wirtschaft erhalten bleibt.

Die Entscheidungsgrundlage eines auswärtigen Kaufinteressenten ist in 99% der Kauffälle (zumindest perspektivisch) mit einem Anteil eigener Nutzung verbunden.

Als reine Kapitalanlage gibt es – von der wohl einmaligen Ausnahmesituation der Negativverzinsung abgesehen –  aufgrund der hohen Nebenkosten deutlich bessere Anlagealternativen als eine teure Immobilie auf Sylt.

Die betroffenen Einheiten würden in den Eigennutz wechseln oder verkauft werden an jemanden, der nicht vermietet. In beiden Fällen würden sie fortan keinen Beitrag mehr für die Infrastruktur leisten. Das kann nicht das Ziel sein.

Für die Sylter Immobilieneigentümer, die Ferienwohnraum vermieten, würde ein solcher Schritt ebenfalls schmerzhaft sein. Der Wegfall der Ferienvermietung führt zu großen Einschnitten auf der Einkommensseite und stellt damit die Finanzierung des Eigentums in Frage.

Die geltenden Mieterschutzgesetze werden viele Immobilieneigentümer davon abhalten, ihre Objekte in die Dauervermietung zu geben. Darüber hinaus sind viele Objekte aufgrund ihres Zuschnitts für das Dauerwohnen ungeeignet.

Nutzungsuntersagungen führen zum Abbau von Arbeitsplätzen, jedoch zu keinem weiteren Wohnraumangebot für Einheimische.

Wenn die Bestandsimmobilie nicht für die Feriengastvermeitung legalisiert werden kann, wird das betroffene Objekt aus der Ferienvermietung genommen und fortan nur eigengenutzt werden, sofern es sich der Eigentümer leisten kann.

Diejenigen die es sich nicht leisten können oder wollen werden ihre Objekte an Personen verkaufen, die auch nur Eigennutzen werden. Der wirtschaftliche Nutzen für die Insel entfällt damit nahezu komplett.

Die einheimischen Immobilienbesitzer und deren Erben werden die größten Verlierer dieser Entwicklung sein.

Die galoppierende Bürokratisierung macht es heute nahezu unmöglich, alle Gesetze und Verordnungen praktisch umzusetzen. Sie ist eine der größten Schwächen unseres Systems.

Die wachsende Komplexität macht es auch dem Ehrenamt und somit den gewählten politischen Vertretern immer schwerer, sich in dem System und mit Sachverhalten zurechtzufinden, da mit Übernahme eines politischen Ehrenamtes nicht gleichzeitig Wissen und Weisheit verliehen werden.
Es wird dennoch erwartet, dass gute Entscheidungen getroffen werden und so kommt es ganz wesentlich auf die Vorarbeit der Verwaltung an. Doch sind auch die Verwaltungsangestellten nicht allwissend. Keiner ist zugleich Spezialist für Finanzen, Steuern, Planungsrecht, Gästevermietung und vieles mehr. Daher ist ein intensiver Austausch zwischen Politik, Wirtschaft und insularen Fachleuten erforderlich, um ein grundlegendes Gesamtbild zu erhalten.

Der Dialog ist über alle Jahre hinweg viel zu kurz gekommen und offenbart sich aktuell in der fehlenden Einschätzung der Wechselwirkungen aus dem vorangegangenen Handeln bis hin zum Beherbergungskonzept und dessen Umsetzungsstrategie.

Leider ist auch heute in Politik und Verwaltung noch viel zu wenig Bereitschaft erkennbar, sich aus alteingefahrenen Mustern zu lösen, hin zu einem offenen Miteinander. Ist es doch viel einfacher, sich nicht in die Karten schauen zu lassen, einfach Bestimmer zu sein und bei einem Nichtgelingen auch immer gleich auf die vermeintlichen Schuldigen zu verweisen. Das lenkt ab von den eigenen Versäumnissen. Doch sind sie Diener des Volkes und keine Gutsherren und in der Handhabung von Krisen wie dieser wird ihre Handlungsfähigkeit auf den Prüfstand gestellt und jeder Amtsinhaber wird sich seiner Verantwortung stellen müssen.

Den Verantwortlichen beim Kreis Nordfriesland und insbesondere dem Kreisbaudirektor sollten sich, in Anbetracht ihrer Stellung, ihrer besonderen Verantwortung für das große Ganze bewusst sein. Sich als Ankläger und Staatsanwälte zu verstehen, die nun, nach 40-jähriger Untätigkeit das Recht mittels Kontrollen unbeugsam durchsetzen werden, flächendeckend und rechtskonform und mit dem Hinweis: „ Den Rest, meine Damen und Herren, erledigen Ihre Nachbarn“ mag zwar rechtskonform sein, aber in der vorgenommenen Ausübung in Kenntnis der Gesamtzusammenhänge und der Vorgeschichte nicht akzeptabel. Die Ausübung eines Amtes, in dem Denunziantentum und Verbreitung von Angst billigend für die eigene Zielsetzung in Kauf genommen werden, um die Korrektur einer Entwicklung vorzunehmen, an der man als Behörde durch viele Jahre der Untätigkeit nicht unbeteiligt ist, ist mehr als befremdlich.

Es kann gelingen. Doch die Lösung ist so einfach wie kompliziert zugleich:

Grundvoraussetzung für ein gutes Gelingen ist die allseitige Akzeptanz, dass es nicht DEN EINEN Schuldigen in dieser Entwicklung gibt. Es muss eine klare und transparente Faktenlage anhand konkreter Zahlen und Daten erarbeitet werden. Dann müssen klare Ziele vereinbart werden und kluge Köpfe müssen intelligente und rechtskonforme Lösungen finden, die Wechselwirkungen berücksichtigen und praxistauglich sind. Alles Andere wäre eine unverantwortliche Fahrt mit Vollgas gegen die Wand.

Darüber hinaus kann nur ein vertrauensvolles Zusammenwirken aller Akteure aus der Krise führen, die in einem offenen, ehrlichen und konstruktiven Dialog und ohne Tricksereien und unausgegorene Hinterzimmervereinbarungen tragfähige Lösungen für alle erarbeiten.

Wenn es gelingt, altes Grabendenken zu überwinden, bestehen die besten Chancen, gute Spielregeln für unsere Insel zu machen. Alle müssen Willens sein, miteinander unvoreingenommen und ehrlich zu reden. DAS schafft Gemeinschaft und wir können erst dann gute Lösungen schaffen, wenn wir die Wechselwirkungen verstehen!

Und wenn bei der Verfolgung der eigenen Interessen die Interessen des Gegenübers in gleichem Maße berücksichtigt werden, wird ein guter Kompromiss herauskommen.

Damit dieses gut Gelingen kann benötigen wir Zeit!

Eigentlich ganz simpel, oder?

 

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